업무사례
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LEGAL INSIGHT · 분양사업이 실패했다는 사실과 처음부터 분양사기였다는 판단은 구별해야 합니다
분양사업이 중단되거나 준공·입주가 지연되면서 다수의 수분양자가 피해를 주장하면 시행사 대표나 분양 관계자가 사기 혐의로 수사받는 경우가 있습니다.
분양사기구속 사건에서는 분양계약 당시 실제 사업을 진행할 의사와 능력이 있었는지, 사업가능성·권리관계·인허가·자금사정 등에 관해 허위 설명이나 중요사항 은폐가 있었는지, 분양대금을 어디에 사용했는지, 피해자 수와 편취액이 어느 정도인지를 먼저 확인해야 합니다.
핵심은 분양사업이 결과적으로 실패했다는 이유만으로 사기죄나 구속이 자동으로 인정되는 것은 아니라는 점입니다. 계약 당시의 기망행위와 편취의사에 대한 소명이 먼저 이루어져야 하고, 구속 여부는 다시 도주·증거인멸 우려와 범죄의 중대성을 별도로 판단합니다.
분양사기도 기본적으로 형법상 사기죄에서 출발합니다
형법 제347조는 사람을 기망해 재물을 교부받거나 재산상 이익을 취득한 경우를 사기죄로 규정합니다.
2026년 10월 6일 현재 법정형은 20년 이하의 징역 또는 5천만원 이하의 벌금입니다.
분양사기에서도 결국 수분양자에게 어떤 사실을 허위로 고지하거나 숨겼고 그로 인해 분양대금을 지급하게 했는지가 기본적인 판단구조가 됩니다.
사기 여부는 분양계약 당시를 기준으로 판단합니다
대법원은 분양대금 편취에 의한 사기죄가 성립하는지를 판단할 때 분양계약을 체결하거나 분양대금을 받은 당시의 상황을 기준으로 봅니다.
계약 당시에는 실제 사업을 완료하고 목적물을 분양해 줄 의사와 가능성이 있었는데 이후 자금시장 악화·공사비 상승·인허가 문제 등으로 사업이 좌초된 경우라면 그 결과만으로 처음부터 사기였다고 볼 수는 없습니다.
계약 체결 당시 피고인이 분양을 이행하기 어려워질 가능성을 이미 인식하면서도 이를 용인하고 대금을 받았는지가 중요한 판단기준입니다.
단순 사업실패와 분양사기는 구분해야 합니다
부동산 개발사업은 인허가·금융·시공·분양률 등 여러 변수에 따라 계획이 변경되거나 사업이 중단될 수 있습니다.
계약 이후 자금사정이 악화돼 공사가 지연됐다는 사정이나 결국 준공을 하지 못했다는 결과만으로 분양계약 당시의 편취의사를 역으로 추정해서는 안 됩니다.
따라서 사업부지 확보자료, 인허가 진행기록, PF 협의자료, 시공사 계약, 공사 진행내역 등 실제 사업을 추진했던 객관자료가 중요할 수 있습니다.
중요한 사실을 숨긴 경우에도 기망행위가 인정될 수 있습니다
사기죄의 기망은 적극적으로 거짓말을 하는 경우에만 인정되는 것은 아닙니다.
거래상대방이 해당 사실을 알았다면 계약하지 않았을 것이 명백하고 피고인에게 이를 알려야 할 의무가 있었는데도 의도적으로 알리지 않았다면 부작위에 의한 기망이 문제될 수 있습니다.
토지소유권·신탁관계·담보설정·인허가 상태·선순위 권리·환매약정 등 계약 여부에 영향을 줄 중요한 사실을 어떻게 설명했는지를 확인해야 합니다.
광고내용이 부정확하다고 언제나 형사상 사기가 되는 것은 아닙니다
분양광고에 과장된 표현이나 일부 부정확한 내용이 있었다고 해서 모든 경우 형법상 기망행위가 되는 것은 아닙니다.
대법원은 아파트 평형을 다소 과장한 사건에서도 계약 체결 과정과 분양대금 결정 등에 비추어 해당 표현이 실제 거래조건을 결정한 중요 기준이 아니었다면 사기죄의 기망행위로 보기 어렵다고 판단한 사례가 있습니다.
따라서 광고내용이 사실과 달랐는지만이 아니라 그 내용이 수분양자의 계약·대금지급 결정에 실제 영향을 미친 핵심사항이었는지를 살펴야 합니다.
분양대금 사용처는 편취의사를 판단하는 중요한 자료가 됩니다
수분양자에게 받은 계약금·중도금이 실제 토지매입·공사비·설계비·인허가 비용 등에 사용됐는지는 사업을 실제 추진했는지를 판단하는 자료가 될 수 있습니다.
반대로 사업진행과 무관한 개인채무 변제나 다른 사업 손실 보전 등에 대부분 사용된 정황이 확인된다면 편취의사 판단에서 불리하게 평가될 수 있습니다.
계좌의 출금 자체보다 각 자금이 실제 어디에 사용됐는지를 거래별로 설명할 수 있는 자료가 중요합니다.
편취액이 5억원 이상이면 특정경제범죄법이 적용될 수 있습니다
사기로 취득한 재물이나 재산상 이익의 가액이 커지면 특정경제범죄 가중처벌 등에 관한 법률 제3조가 문제될 수 있습니다.
5억원 이상 50억원 미만 3년 이상의 유기징역
50억원 이상 무기 또는 5년 이상의 징역
분양사기 편취액은 엄격하게 산정해야 합니다
특정경제범죄법은 편취액 5억원과 50억원을 기준으로 법정형 자체가 달라지므로 편취액 산정은 신중해야 합니다.
대법원은 금원을 편취한 사기에서는 기망으로 교부받은 금원 전부가 원칙적으로 편취액이 된다고 보면서도, 재산상 이익의 가액을 구체적으로 산정할 수 없는 경우에는 특정경제범죄법 제3조를 적용할 수 없다고 판단했습니다.
각 수분양자로부터 실제 얼마를 받았는지, 반환된 계약금과 미지급금·대출금의 법적 성격은 무엇인지, 공동정범별 책임범위가 어디까지인지를 구체적으로 계산해야 합니다.
구속영장은 사기혐의와 별도로 구속사유가 있어야 발부됩니다
형사소송법 제201조는 피의자가 죄를 범했다고 의심할 만한 상당한 이유가 있고 법에서 정한 구속사유가 있을 때 구속영장을 발부할 수 있도록 규정합니다.
주거 일정한 주거가 없는 경우
증거인멸 증거를 없애거나 관련자 진술에 영향을 미칠 우려가 있는 경우
도주 도망하거나 도망할 우려가 있는 경우
피해자 수와 편취규모가 크면 범죄의 중대성이 중요해집니다
형사소송법은 구속사유를 심사하면서 범죄의 중대성, 재범의 위험성, 피해자와 중요 참고인 등에 대한 위해 우려도 고려하도록 규정합니다.
분양사기 사건에서 피해자가 수십·수백 명이고 전체 피해액이 거액이라면 범죄의 중대성이 구속영장 심사에서 중요한 요소가 될 수 있습니다.
다만 피해규모가 크다는 사실만으로 법정 구속사유가 자동으로 인정되는 것은 아니며 실제 도주·증거인멸 가능성을 함께 판단해야 합니다.
계약서·계좌자료를 삭제하면 증거인멸 우려가 커질 수 있습니다
분양사기 수사가 시작되면 분양계약서, 투자·대출자료, 시행사 계좌, 시공계약, 메신저와 이메일 등이 핵심 증거가 될 수 있습니다.
수사 사실을 인지한 뒤 자료를 삭제하거나 회계자료를 수정하거나 공범·직원들에게 진술을 맞추도록 요구한 정황이 있다면 증거인멸 우려 판단에 직접 영향을 줄 수 있습니다.
영장심사를 앞두고는 유리해 보이지 않는 자료까지 임의로 삭제하거나 변경하는 행동을 피해야 합니다.
피해자나 직원에게 연락하는 방식도 주의해야 합니다
피해자와 합의하거나 사업 진행상황을 설명하기 위해 연락할 필요가 있는 사건도 있습니다.
그러나 영장청구가 예상되는 상황에서 피해자나 주요 참고인에게 반복적으로 연락해 진술 변경을 요구하거나 회유·압박하는 방식은 구속 판단에 불리할 수 있습니다.
피해회복 목적의 연락과 수사상 진술에 영향을 주려는 연락은 분명히 구분해야 합니다.
피해회복은 중요하지만 구속 여부를 단독으로 결정하지는 않습니다
계약금 반환, 대체물건 제공, 사업권 매각을 통한 변제 등으로 상당한 피해가 회복됐다면 범죄의 실질적 피해와 향후 양형에서 긍정적인 사정이 될 수 있습니다.
2026년 사기범죄 양형기준도 상당한 피해회복을 감경요소로 보고, 미합의·심각한 피해·범죄수익 은닉과 증거은폐 등을 불리한 요소로 규정하고 있습니다.
그러나 변제를 했다는 사실만으로 도주나 증거인멸 우려가 당연히 없어지는 것은 아니므로 영장심사에서는 신병 관련 사정을 별도로 준비해야 합니다.
구속영장 심사 전에는 사업자료와 신병자료를 나누어 준비해야 합니다
분양사기구속 사건에서는 혐의 자체에 관한 자료와 구속 필요성에 관한 자료를 함께 제출하되 두 영역을 구분해 정리하는 것이 중요합니다.
계약 시점 각 분양계약 당시 사업부지·인허가·금융·시공계획이 어느 단계였는지 정리합니다.
고지 내용 권리관계·사업일정·인허가·대출 등에 관해 수분양자에게 실제 무엇을 설명했는지 확인합니다.
사업 진행 토지계약·인허가·설계·시공·PF 협의 등 실제 사업을 추진한 자료를 확보합니다.
대금 사용처 분양대금이 실제 사업비로 지출됐는지 계좌내역과 증빙을 거래별로 정리합니다.
편취액 각 피해자로부터 실제 받은 금액과 반환된 금액, 특경법 적용범위를 구분합니다.
증거 보존 계약서·계좌·메신저·이메일 등 수사자료를 그대로 보존하고 임의 삭제를 피합니다.
주거·가족 일정한 주거와 가족·직장관계 등 도주 가능성이 낮다는 자료를 정리합니다.
수사 협조 출석요구에 성실히 응했고 자료제출을 거부하거나 은폐한 사실이 없는지 정리합니다.
피해 회복 반환·변제·합의가 이루어진 경우 날짜와 금액을 객관적인 자료로 정리합니다.
함께 확인한 공식 자료
대법원 2008. 9. 25. 선고 2008도5618 판결 - 분양대금 편취사기의 판단시점
대법원 1991. 6. 11. 선고 91도788 판결 - 분양광고와 기망행위 판단
국가법령정보센터 특정경제범죄 가중처벌 등에 관한 법률 제3조 - 사기 이득액에 따른 가중처벌
대법원 2024. 4. 25. 선고 2023도18971 판결 - 특경법상 사기 이득액 산정
국가법령정보센터 형사소송법 제70조 - 구속사유와 심사요소
국가법령정보센터 형사소송법 제201조 - 피의자 구속영장
대법원 양형위원회 2026 사기범죄 양형기준 - 집행유예 참작사유
분양사기구속 사건에서는 사업이 실패했고 피해금액이 크다는 사실만으로 구속 여부가 결정되는 것은 아닙니다. 분양계약 당시 실제 사업을 이행할 의사와 가능성이 있었는지, 수분양자에게 중요한 권리관계와 사업상황을 허위로 알리거나 숨겼는지, 분양대금을 실제 사업에 사용했는지를 먼저 확인하고, 그와 별도로 도주·증거인멸 우려와 범죄의 중대성을 판단해야 합니다. 피해자가 많거나 편취액이 5억원 이상으로 특경법 적용이 예상되는 경우에는 영장 위험이 커질 수 있으므로 혐의에 관한 사업자료와 신병에 관한 소명자료를 분리해 준비하는 것이 중요합니다.
▼분양사기구속, 실제 사기사건에서는 어떤 자료가 구속 여부와 처분을 갈랐을까요?
